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Combien puis-je emprunter, et pour quel logement ?
Tous les simulateurs donnent le même chiffre, parce que les banques appliquent toutes la même règle : vos crédits ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. Presque aucun ne dit ce qui vient après : ce montant n’est pas le prix du logement que vous pouvez viser.
Avec votre apport, cela fait 213 117 € en tout. Ce n’est pas encore le prix du bien que vous pouvez viser : les frais de notaire, de garantie et d’agence se paient là-dedans.
| Mensualité maximale | 1 120 € |
|---|---|
| Capital empruntable | 193 117 € |
| Intérêts payés sur la durée | 75 683 € |
| Taux d’endettement retenu | 35,0 % |
Ces six nombres ne quittent pas votre navigateur, et aucun courtier n’est prévenu. Le calcul s’exécute sur votre machine.
Capacité d’emprunt et budget d’achat ne sont pas la même chose
C’est la confusion qui coûte le plus cher, et elle se produit au moment des visites.
- La capacité d’emprunt est ce que la banque accepte de vous prêter, compte tenu de vos revenus et de vos crédits en cours.
- Le budget d’achat ajoute votre apport, puis retire les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier et, s’il y en a, les honoraires d’agence. Sur un achat ancien, ces frais représentent couramment 7 à 8 % du prix.
Autrement dit, emprunter 210 000 € avec 20 000 € d’apport ne permet pas de viser un bien à 230 000 €. Une partie de la somme part en frais avant même d’avoir acheté quoi que ce soit.
La règle des 35 %, et ce qu’elle ne dit pas
Le Haut Conseil de stabilité financière plafonne à 35 % des revenus la part qui peut partir en mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, sur une durée de vingt-cinq ans au plus. Deux nuances comptent :
- Les banques disposent d’une marge de dérogation sur une part de leurs dossiers. Un profil solide peut donc dépasser le plafond, et un profil fragile se voir refuser bien en dessous.
- Ce taux n’est pas le reste à vivre. Deux foyers au même taux d’endettement ne vivent pas pareil selon leurs revenus : 35 % de 2 000 € laissent 1 300 €, 35 % de 6 000 € en laissent 3 900. C’est le reste à vivre qui décide si le projet tient, et la plupart des simulateurs ne le calculent jamais.
Ce que ce calcul ne fait pas
- Il ne tient pas compte de l’assurance emprunteur, qui entre pourtant dans le calcul. Elle a sa propre page, parce que son coût réel surprend.
- Il traite tous les revenus de la même façon. Un indépendant voit ses revenus retenus sur la moyenne de trois exercices, un revenu locatif n’est souvent compté qu’à 70 %, et une prime exceptionnelle n’est pas comptée du tout.
- Il ne vous obtient aucun accord. Seule une banque décide, sur l’ensemble du dossier : stabilité de l’emploi, épargne restante, tenue des comptes.
- Il ne vous met en relation avec personne. Radis ne vend rien et ne touche aucune commission.
Sources et méthode
- Plafond du taux d’endettement et durée maximale : décision du Haut Conseil de stabilité financière, en vigueur depuis 2022.
- Le capital empruntable est calculé par la fonction partagée de l’application, celle qu’utilise son propre simulateur, et non par une formule réécrite pour cette page.
- Page écrite et vérifiée en septembre 2026.